En una compraventa, de un bien inmueble entre particulares, se entiende por vicio oculto un defecto grave que no está a la vista y que, en el momento de la compra, el comprador no tenía posibilidad razonable de conocer. El Código civil español regula el “saneamiento por vicios oculto” y define que debe cumplir los siguientes requisitos:

• Que el vicio oculto, por su falta de trascendencia externa, no pudiera ser conocido por el comprador.
• Que el vicio sea grave, en el sentido de que el bien inmueble sea impropio para el uso al que se destinaba o disminuya tanto su utilidad que el comprador no lo habría comprado o habría pagado menos precio por el bien.
• Que el vicio sea preexistente a la venta.

Ante esta situación el comprador podrá optar por:

1. Desistir del contrato y recibir la cantidad que pagó por la transacción del bien inmueble (acción redhibitoria), más una compensación por los daños y perjuicios en caso de que el vendedor conociera los vicios o defectos ocultos.

2. Rebajar una cantidad proporcional del precio, calculada a partir de la valoración de los vicios ocultos, realizada por péritos (acción quanti minoris).

Por último, el Código civil también establece un plazo de caducidad para la reclamación de seis meses a partir de la fecha de la entrega del inmueble, que normalmente coincidirá con el otorgamiento en la escritura. Si en este plazo no se exige judicialmente el saneamiento se pierde la posibilidad de reclamar por esta vía.

Un claro caso de vicio oculto es el de las vigas aluminosas, que pueden llegar a causar problemas en la estructura de edificios.

En cualquier caso, la complejidad del tema aconseja asesorarse de profesionales.