En una compravenda, d’un bé immoble entre particulars, s’entén per vici ocult un defecte greu que no està a la vista i que, en el moment de la compra, el comprador no tenia possibilitat raonable de conèixer. El Codi civil espanyol regula el “sanejament per vicis ocults” i defineix que ha decumplir els següents requisits:

• Que el vici ocult, per la seva falta de trascendència externa, no pogués ser conegut pel comprador.
• Que el vici sigui tan greu, en el sentit que el bé immoble sigui impropi per a l’ús al qual es destinava o disminueixi tant la seva utilitat que el comprador no hauria comprat o hauria pagat menys preu pel bé.
• Que el vici sigui preexistent a la venda.

Davant aquesta situació el comprador podrà optar per:

1. Desistir del contracte i rebre la quantitat que va pagar per la transacció del bé immoble (acció redhitòria), més una compensació pels danys i perjudicis en cas de que el venedor conegués els vicis o defectes ocults.

2. Rebaixar una quantitat proporcional del preu, calculada a partir de la valoració dels vicis ocults, realitzada per perits (acció quanti minoris).

Finalment, el Codi civil també estableix un plaç de caducitat per a la reclamació de sis mesos a partir de la data de l’entrega de l’immoble, que normalment coincidirà amb l’atorgament de l’escriptura. Si en aquest termini no s’exigeix judicialment el sanejament, es perd la possibilitat de reclamar per aquesta via.

Un cas molt clar de vici ocult és el de les bigues aluminoses, que poden arribar a causar problemes en l’estructura dels edificis.

En qualsevol cas, la complexitat del tema aconsella assessorar-se de professionals.